掘金物业行业叩问:物业公司跑马圈地何时休?

 行业动态     |      2020-06-11 22:20

  5月中旬,时期邻里(揭晓告示称,收购广州市耀城物业管制有限公司(下称“广州耀城”)。截至2019年12月31日,广州耀城正在管项目27个,正在管面积大约243万平方米,此中约94%的正在管面积为供电体系单元。

  无论上市与否,管制面积扩张都是物业公司的执念,其背后是市集拥有率的掠夺。那么,物业公司市集拥有率的天花板毕竟正在哪里?

  因为物业公司对地产公司的依赖度较高,其管制面积也与母公司息息合系。遵循中指院《2020中邦房地产百强企业酌量呈报》,2019年,房地产出卖面积达17.16亿平米,出卖金额15.97万亿元。同时,遵循中指院《2019中邦物业任事百强企业酌量呈报》,从管制范畴看,百强企业管制面积均值达3718.13万平方米,市集份额达38.85%;TOP10企业2018年管制面积均值达2.39亿平方米,市集份额为11.35%。

  据中邦物业管制协会统计的合系数据显示,2018年,宇宙物业管制面积约为279.3亿平方米,较2017年增加13%。即使总的管制面积正在扩充,但整个到各个物业公司其管制面积扩张的方法又有所差别。

  纵观一共物业管制行业,差别物业企业由于本身企业性子、企业靠山、相合企业等情景各不相通,范畴化与开展旅途各异,外露的结果也各不相通。集合企业管制范畴与企业现实情景、企业组织,能够将物业企业分为以下四类:

  此中,宇宙性强物业企业本身气力巨大,是物业行业拓展的主力军。很大水准上,物业行业的天花板即是此中某一个企业最终开展范畴的极限,他们以宇宙为方向,正在各都邑纷纷落子,不息杀青本身的范畴化扩张。比如,万科物业依托万科地产,杀青了宇宙组织。截止2020年1月,万科物业已组织中邦94个最具开展潜力的都邑。此中,住所任事合同项目2663个,商企任事合同项目1009个,合同面积冲破6.4亿平方米,正在人员工人数近10万名。

  宇宙性弱物业企业往往具有巨大的相合地产企业,通过相合地产企业源源不息地交付管制面积杀青宇宙化组织。别的,其他范畴化开展的方法较为匮乏,偶然正在已组织都邑举行拓展。比如,金茂物业通过承接相合企业中邦金茂的项目,目前已组织近40个都邑,管制面积逾1000万平方米,任事项目50余个。

  区域性强物业企业以某一个都邑为遵循地,慢慢拓展至宇宙,不过受限于开展史乘、相合地产企业气力等源由,目前还正在迅速开展的流程中,此中的佼佼者或将变动为宇宙性强物业企业。以蓝光嘉宝为例,正在深耕四川的根本上通过收并购、单项目拓展等方法正在浙江等地举行组织,杀青范畴化开展。

  比拟之下,区域性弱物业企业目前数目最众、气力最弱,也是标杆企业迅速扩张流程中的重要吞并对象,异日开展将加倍困苦。美盛物业也是承接相合企业美盛地产的项目,但因为全体项目均聚焦正在河南,且具体管制范畴与项目数目较为有限,美盛物业的管制面积也很可贵到拓展。

  和其他行业比拟,物业公司管制的区域属性较强,根基以母公司的项目组织为主。以成都为例,蓝光嘉宝的相合地产企业蓝光开展行为四川老牌房企,深耕成都众年,蓝光嘉宝管制项目也以四川希奇是成都为主。遵循2019年蓝光嘉宝年报,蓝光嘉宝管制范畴达7172万平方米,此中四川范畴达3715.3万平方米。遵循企业合系数据,2018年蓝光嘉宝成都管制面积亲密2500万平方米。

  因为绿城中邦从杭州发迹,绿城任事也是生于杭州,并深耕杭州众年。2019年,绿城任事正在杭州的正在管面积占比为21.2%,面积约为4503万平方米。年报显示,2018年绿城任事杭州管制面积约为4004万平米。但伴跟着标杆企业纷纷组织杭州市集并发轫深耕,绿城任事项目获取难度继续加大。

  从项目数目来看,遵循万科物业官网数据,万科物业目前单都邑项目数目均值亲密40个,远超体量亲密的招商积余,该数据为16个。

  若是以万科物业单都邑项目数目均值行为异日物业行业头部企业单都邑项目数目的中位数,同时根据每个项目25万平方米估计,单都邑管制面积约为1000万平方米。参考绿城任事及蓝光嘉宝正在杭州及成都的管制范畴,预估物业企业正在主场管制范畴最高可达6000万平方米。

  伴跟着都邑圈、都邑群开展被提到了新高度,房地产开拓也将慢慢回归一二线。与之相对应,物业管制拓展的主疆场异日也将聚焦正在一二线。以是,物业企业市占率的天花板将更众地显露正在一二线都邑开展的天花板。

  从中邦最具代外性的35座大中都邑来看,重要包罗北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川和乌鲁木齐等。遵循测算,物业公司正在上述35个都邑最终管制范畴可达4亿平米。

  另据北京林业大学物业管制系程鹏酌量团队的数据显示,探讨到物业公司估价依赖地产开拓增量,根据望理面积估计,物业公司正在总部所正在地或者没有强势地产总部的中央都邑(主场)市占率到达2%,正在其他中央都邑(客场)市占率到达1%,上述数据依然是具有逐鹿上风了。

  以深圳为例,深圳城区人丁领先1300万,住房套数领先1060万套,不过线%。此中,万科物业根据商品住所套数估计,正在深圳的市占率快要6%。这依然是中邦最大的物业公司正在主场的市占率。

  行为头部企业,万科物业尚且云云,更别说那些中小物业管制公司了。赛马圈地临时爽,但后续的管制能否扩充边际效益才是要害题目所正在。